Dokumentacja kontroli technicznej obiektu.

Prawo budowlane w Polsce wymaga od właścicieli i zarządców budynków regularnych przeglądów technicznych. Poprawne sporządzenie dokumentacji kontroli technicznej obiektu jest kluczowe dla zapewnienia bezpieczeństwa i spełnienia wymagań prawnych. W artykule omówimy, jakie kontrole są obowiązkowe, co powinien zawierać protokół z przeglądu oraz jakie dodatkowe dokumenty warto do niego dołączyć, aby całość była zgodna z przepisami. Więcej informacji na temat wymogów wobec zarządców można znaleźć w artykule o obowiązkach właściciela lub zarządcy nieruchomości.

Jakie kontrole obowiązują właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego?

Prawo budowlane wyznacza obowiązkowe kontrole techniczne obiektów budowlanych, które właściciel lub zarządca musi przeprowadzać z różną częstotliwością. Wśród podstawowych kontroli wyróżniamy:

1. Kontrole roczne – obejmują elementy budynku narażone na działanie czynników atmosferycznych, takie jak dach, elewacja, rynny czy ściany zewnętrzne.
2. Kontrole pięcioletnie – bardziej szczegółowe przeglądy stanu technicznego budynku, obejmujące również instalacje elektryczne, gazowe, wodne i kanalizacyjne.
3. Kontrole doraźne – przeprowadzane po zdarzeniach losowych, takich jak pożar, powódź lub silne wiatry, które mogłyby naruszyć konstrukcję budynku.

Brak wymaganych przeglądów i właściwej dokumentacji kontroli technicznej obiektu może skutkować sankcjami oraz stwarzać zagrożenie dla użytkowników budynku.

Co powinien zawierać protokół pokontrolny?

Po zakończeniu przeglądu osoba odpowiedzialna za kontrolę przygotowuje szczegółowy protokół – kluczowy element dokumentacji kontroli technicznej obiektu. Taki protokół powinien zawierać:

1. Informacje o obiekcie – dane adresowe, rok budowy oraz opis specyfiki budynku.
2. Zakres przeglądu – lista sprawdzanych elementów, takich jak fundamenty, dach, ściany, instalacje itp.
3. Stan techniczny – szczegółowy opis stanu technicznego poszczególnych elementów budynku, w tym wszelkie usterki lub uszkodzenia.
4. Zalecenia i terminy napraw – lista zaleceń dotyczących napraw i orientacyjne terminy ich wykonania, jeśli przegląd wykazał jakiekolwiek nieprawidłowości.

Protokół musi być podpisany przez osobę uprawnioną do przeprowadzania przeglądów i przechowywany przez właściciela lub zarządcę.

Co dołączyć do protokołu pokontrolnego?

Dla pełnej dokumentacji kontroli technicznej obiektu warto dołączyć dodatkowe dokumenty, które potwierdzą rzetelność przeglądu, np.:

1. Fotodokumentacja – zdjęcia kluczowych elementów budynku wykonane w trakcie przeglądu.
2. Rysunki techniczne lub plany budynku – szczególnie przydatne, gdy kontrola obejmuje skomplikowane elementy konstrukcyjne.
3. Dokumenty z poprzednich przeglądów – zwłaszcza przy przeglądach pięcioletnich, aby umożliwić analizę zmian w stanie technicznym budynku.

Kompletna dokumentacja nie tylko spełnia wymogi prawne, ale także wspiera zarządcę w monitorowaniu stanu technicznego i planowaniu napraw.

Co powinien zawierać protokół w przypadku budynków wielorodzinnych?

Dla budynków wielorodzinnych dokumentacja kontroli technicznej obiektu powinna być bardziej szczegółowa, aby zapewnić bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców. Protokół pokontrolny powinien obejmować:

1. Stan części wspólnych – przegląd klatek schodowych, wind, instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych i gazowych.
2. Stan techniczny mieszkań – w miarę potrzeb, np. w przypadku przeglądu instalacji gazowej w wybranych mieszkaniach.
3. Ocena zagrożeń dla mieszkańców – szczegółowy opis elementów, które mogą stanowić zagrożenie (np. uszkodzone balustrady, nieszczelne okna).

Budynki wielorodzinne często wymagają większej liczby specjalistów oraz szerszej dokumentacji. Zarządcy takich budynków mogą korzystać z usług firm zarządzających nieruchomościami, jak CGI Sp. z o.o..

Co powinna sprawdzić osoba kontrolująca budynek?

Przegląd techniczny budynku przeprowadza osoba z odpowiednimi uprawnieniami i wiedzą budowlaną. Kontrola obejmuje:

1. Elementy konstrukcyjne – fundamenty, ściany, stropy, dach, które muszą być w dobrym stanie.
2. Instalacje elektryczne i wodne – kontrola instalacji pod kątem szczelności i sprawności.
3. Stan okien, drzwi i elementów zewnętrznych – aby zapewnić ochronę przed warunkami atmosferycznymi.
4. Infrastruktura użytkowa – w budynkach wielorodzinnych także windy, wentylacja, systemy przeciwpożarowe.

Dzięki temu możliwe jest szybkie wykrycie nieprawidłowości i podjęcie działań prewencyjnych, co zwiększa bezpieczeństwo i przedłuża żywotność budynku. Regularne kontrole i kompletna dokumentacja kontroli technicznej obiektu to podstawa efektywnego zarządzania nieruchomością.

Zarządzanie przeglądami technicznymi to złożone zadanie. Właściciele i zarządcy, zwłaszcza budynków wielorodzinnych, mogą znacznie usprawnić ten proces, korzystając z profesjonalnych usług zarządzania nieruchomościami, takich jak CGI Sp. z o.o., aby zapewnić zgodność z wymogami prawnymi i bezpieczeństwo obiektów.