Kupno nieruchomości to ogromne wyzwanie, mające potencjał wpłynięcia na całe życie. Wartościowe decyzje wymagają jednak rozważnego procesu decyzyjnego. Poniżej przedstawiamy poradnik, który może być cennym wsparciem dla tych, którzy planują zakup nowego mieszkania.
Dlaczego Warto Inwestować w Nowe Mieszkanie?
Nowe mieszkanie otwiera możliwość personalizacji wnętrza zgodnie z własnymi upodobaniami. Ograniczenia wynikają jedynie z budżetu i układu pomieszczeń, choć w przypadku projektów elastycznych deweloper może uwzględnić modyfikacje ścian działowych. Nawet decydując się na wykończenie “pod klucz”, czyli gotowe do zamieszkania, mamy szeroki wybór materiałów i sprzętów.
Deweloperzy zapewniają także infrastrukturę w otoczeniu budynków, oferując liczne miejsca parkingowe i eliminując bariery architektoniczne. Nowoczesne inwestycje często obejmują ekologiczne rozwiązania, takie jak parki, ogrody, zielone dachy, panele fotowoltaiczne i stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Nowe budynki są również energooszczędne, co przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie.
Dodatkowym atutem jest brak konieczności remontowania mieszkania, co oszczędza czas i pieniądze w pierwszych latach zamieszkania.
Samodzielnie czy z Pośrednikiem?
Usługi pośrednika mogą być pomocne zarówno przy zakupie na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Specjaliści zorientowani na rynek pierwotny posiadają wiedzę o ofertach deweloperów i potrafią śledzić nowe inwestycje. Analizują ogłoszenia i reagują na pojawiające się inwestycje, co może być cenną pomocą dla osób, które nie mają czasu na bieżące monitorowanie rynku.
Pośrednicy mogą także zweryfikować wiarygodność finansową dewelopera i jakość jego wcześniejszych realizacji. Dzięki doświadczeniu w oglądaniu mieszkań, są w stanie zauważyć potencjalne wady i problemy, które mogą umknąć przyszłemu nabywcy.
Samodzielne Poszukiwania Mieszkania
Samodzielne poszukiwania mieszkania pozwalają zaoszczędzić na prowizji, ale wymagają czasu i zaangażowania. Osoby dysponujące czasem i doświadczeniem w transakcjach tego typu mogą zdecydować się na samodzielne poszukiwania. W przeciwnym razie warto rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty.
Jakie Mieszkanie Wybrać?
Przy wyborze mieszkania warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kryteriów:
– Koszty i Możliwości Finansowe: Zdefiniujmy, na jakie mieszkanie nas stać, uwzględniając finansowanie gotówkowe lub kredytowe. Zbadajmy swoją zdolność kredytową.
– Lokalizacja: Wybór lokalizacji ma kluczowe znaczenie. Analizujmy dojazd do pracy, komunikację publiczną, dostępność sklepów, tereny zielone, placówki edukacyjne (jeśli mamy dzieci).
– Wielkość i Układ Pomieszczeń: Dopasujmy metraż do potrzeb, uwzględniając ewentualne powiększenie rodziny. Zwróćmy uwagę na układ pomieszczeń i możliwość modyfikacji.
Przed Podpisaniem Umowy Deweloperskiej
Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto:
– Sprawdzić Dewelopera: Analizujmy wcześniejsze inwestycje dewelopera, sprawdzając terminowość realizacji i jakość budynków.
– Podpisać Umowę Rezerwacyjną: Choć nieobowiązkowa, umowa rezerwacyjna zabezpiecza nas przed utratą wybranego mieszkania.
– Sprawdzić Klauzule Niedozwolone: Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, sprawdźmy, czy nie zawiera ona klauzul niekorzystnych dla nabywcy. Korzystając z rejestru UOKiK, unikniemy nieprzyjemnych zaskoczeń.
Finansowanie zakupu mieszkania i koszty dodatkowe
Kiedy decydujemy się na zakup mieszkania, istnieje kilka możliwości finansowania tego przedsięwzięcia, a także liczne koszty dodatkowe, które warto uwzględnić. Jednym z rozwiązań jest zakup za własne środki, jednakże większość nabywców korzysta z kredytu hipotecznego z uwagi na brak odpowiednich środków. Warto również śledzić dostępne programy dopłat, aby zwiększyć dostępność finansowania. Pamiętajmy, że poza kosztem samego mieszkania, musimy przewidzieć dodatkowe opłaty związane z finalizacją transakcji.
Kredyt hipoteczny
Kredyt hipoteczny może przybrać różne formy, takie jak kredyt złotówkowy, walutowy (udzielany i spłacany w obcej walucie) lub waloryzowany (indeksowany lub denominowany do obcej waluty). Ostatni rodzaj kredytów, takich jak te w frankach, niesie jednak duże ryzyko, jak pokazała sytuacja tzw. frankowiczów. Dlatego obecnie rekomenduje się, aby kredyty były w tej samej walucie, co wynagrodzenie kredytobiorcy. Procedura bankowa zaczyna się od złożenia wniosku wraz z niezbędnymi dokumentami. Często składane są wnioski do kilku banków jednocześnie, ale warto pamiętać, że nadmierny liczba zapytań w BIK może obniżyć scoring kredytowy. Wysokość przyznanego kredytu zależy od zdolności kredytowej, analizowanej na podstawie dochodów, kosztów utrzymania, innych zobowiązań finansowych, a także sytuacji osobistej i historii kredytowej.
Opodatkowanie
Mieszkania od dewelopera są objęte podatkiem VAT. Stawka podstawowa to 23%, ale dla nieruchomości na rynku pierwotnym obniża się do 8% (dotyczy mieszkań do 150 mkw. i domów do 300 mkw.). Zakup nieruchomości o większym metrażu czy garażu podlega stawce 23%. Wartość VAT jest już zawarta w cenie nieruchomości, a rozlicza go deweloper. W przypadku finansowania kredytem hipotecznym, trzeba uregulować podatek od ustanowienia hipoteki umownej, który wynosi 0,1% wartości hipoteki lub 19 zł w przypadku braku jednoznacznej wartości. Transakcje na rynku pierwotnym nie wymagają płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który dla rynku wtórnego wynosi 2% wartości nieruchomości.
Opłaty notarialne i sądowe
Poza podatkami, musimy liczyć się z kosztami notarialnymi. Taksę notarialną określa się w zależności od wartości nieruchomości, a jej maksymalne wartości ustala się na podstawie przedziałów cenowych. Dodatkowo, trzeba ponieść opłaty sądowe, które są stałe. Na przykład, za założenie księgi wieczystej w 2022 r. trzeba było zapłacić 100 zł, a za wpis prawa własności czy hipoteki – 200 zł.
Odbiór techniczny mieszkania
Odbiór techniczny mieszkania to ważna procedura przed przekazaniem lokalu do użytku. Można go przeprowadzić samodzielnie lub z pomocą fachowca, co wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale minimalizuje ryzyko przeoczenia problemów. Podczas odbioru sprawdzamy m.in. zgodność metrażu, rozmieszczenie instalacji, stan wykończenia oraz poprawność wykonania elementów. W przypadku usterki, deweloper ma obowiązek wpisać je do protokołu, a ich naprawa powinna nastąpić w ciągu 30 dni.
Warto pamiętać, że odbiór techniczny i przekazanie kluczy to dwie odrębne kwestie, a nabycie prawa własności następuje po podpisaniu aktu notarialnego.